2024年10月房地产行业运行情况报告：政策效果初步显现 量价指标边际改善

1政策效果初步显现 量价指标边际改善——2024 年 10 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：价格及销售表现：10 月 70 城二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅出现不同程度收窄，其中一线城市二手房价格迎来强势逆转，具有积极的信号意义。销售方面，10 月全国商品房销售数据同比降幅显著收窄，且十一假期后 30 城日均销售套数大体稳定在 3000 套以上水平，显示政策释放“止跌回稳”信号后，市场出现积极变化。投资端表现：10 月房地产开发投资完成额降幅有所扩大，但房地产开发资金来源降幅有所收窄，主要受销售端企稳回升支撑，定金及预收款和个人按揭贷款两项同比降幅显著收窄；施工方面，10 月三项开工数据同比均呈双位数下降，其中新开工和施工面积降幅出现不同程度扩大；土地市场方面也并不乐观，10 月土地成交面积同比双位数下降，对应成交土地楼面均价亦有所下滑。政策端：11 月 12 日财政部等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》公布房地产交易过程中税费的优惠政策，有助于推动刚性和改善性住房需求的进一步释放。继 9 月 26 日政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，房地产市场销售端、价格端均出现边际改善。近期财政部牵头发布房地产市场交易过程中税费的优惠政策，将进一步推动刚性和改善性住房需求的持续释放。然而，高频数据显示，11 月 1-18 日 30 大中城市商品房日均成交套数为 2804 套，同比增长 7.7%，但较 10 月（此处剔除了国庆假期的影响，统计范围为 10 月 9-31日）日均 3700 套的水平有一定下滑。我们认为，房贷利率仍是左右购房成本的核心，后续楼市的企稳回升仍有赖于政策引导实际房贷利率的进一步下调。报告正文：一、价格及销售表现：10 月 70 城二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅出现不同程度收窄，其中一线城市二手房价格迎来强势逆转，具有积极的信号意义。销售方面，10 月全国商品房销售数据同比降幅显著收窄，且十一假期后 30 城日均销售套数大体稳定在 3000 套以上水平，显示政策释放“止跌回稳”信号后，市场出现积极变化。21.二手房价格10 月 70 城二手住宅价格环比跌幅显著收窄，70 城中 8 城环比上涨、3 城持平，59 城维持环比下跌。10 月 70 城二手住宅价格环比跌幅为 0.48%，较上月显著收窄 0.45 百分点。具体看，一线城市价格在连续 12 个月下跌后迎来强势逆转，由上月的环比下跌 1.2%转为上涨 0.4%。四个一线城市中除广州环比下跌 0.4%外，其余城市均转为环比上涨，北京、上海和深圳环比涨幅分别为 1.0%、0.2%和 0.7%，上月为环比下跌 1.3%、1.2%和 1.3%；二三线城市环比分别下跌 0.4%和 0.6%，跌幅较上月分别收窄 0.5和 0.3 个百分点，均已连续下跌 18 个月。同比方面，70 城二手住宅价格同比跌幅较 9 月收窄 0.08 个百分点至 8.94%，已连续 33 个月同比下跌。图表 1-2：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理2.新建住房价格新建商品住宅价格环比跌幅有所收窄，但同比跌幅仍在扩大。环比来看，10 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.51%，跌幅较上月收窄 0.2 个百分点，70 城中价格环比下跌城市较上月减少 3 城至63 城。具体看，一线城市 10 月新房价格环比下跌 0.2%，跌幅较上月缩小 0.3 个百分点，其中北京和广州环比均下跌 0.7%，北京跌幅与上月持平，广州跌幅较上月扩大 0.2 个百分点；上海和深圳环比分别上涨 0.3%和 0.1%，上海涨幅较上月收窄 0.3 个百分点，深圳上月为环比下跌 1.0%；二三线城市环比均下跌 0.5%，跌幅较上月均收窄 0.2 个百分点，分别连续下跌 16、17 个月。同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌 6.22%，跌幅较上月持续扩大 0.13 个百分点，已连续 31 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚整理3、销售表现10 月销售面积和销售额分别为 7646.2 万平方米和 7974.9 亿元，同比降幅较 9 月分别收窄 9.4 和15.3 个百分点至 1.6%和 1.0%，带动 1-10 月累计降幅分别收窄 1.3 和 1.8 个百分点至 15.8%和 20.9%。从 30 大中城市销售数据来看，10 月日均成交套数为 2946 套，同比下降 3.6%，但环比大幅增长 43.6%，且十一假期后单日成交套数大体稳定在 3000 套以上水平，显示销量出现明显提升。整体来看，9 月 26日政治局会议释放“止跌回稳”信号后，销售端数据有所好转，但能否持续还有待进一步观察。图表 5-6： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理二、投资端表现：10 月房地产开发投资完成额降幅有所扩大，但房地产开发资金来源降幅有所收窄，主要受销售端企稳回升支撑，定金及预收款和个人按揭贷款两项同比降幅显著收窄；施工方面，10 月三项开工数据同比均呈双位数下降，其中新开工和施工面积降幅出现不同程度扩大；土地市场方面也并不乐观，10 月土地成交面积同比双位数下降，对应成交土地楼面均价亦有所下滑。410 月房地产开发投资完成额降幅有所扩大，带动累计降幅较 1-9 月扩大 0.2 个百分点。10 月房地产开发投资完成额为 7628.6 亿元，降幅较上月扩大 2.95 个百分点至 12.3%，带动 1-10 月房地产开发投资完成额累计降幅扩大 0.2 个百分点至 10.3%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1. 房地产开发资金来源10 月房地产开发资金来源环比降幅收窄，尤其是受销售端企稳回升影响定金及预付款和个人按揭贷款两项降幅显著收窄。1-10 月房地产开发资金来源累计值为 87234.7 亿元，同比下降 19.2%，较 1-9月累计降幅收窄 0.8 个百分点。其中，10 月房地产开发资金来源为 8336.8 亿元，同比降幅收窄 7.7个百分点至 10.8%。具体看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降 8.8%、22.7%、3.9%和 8.8%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款降幅较上月分别收窄 5.6、22.4、17.2 个百分点，自筹资金降幅较上月扩大 8.9 个百分点。图表 8-9：房地产开发资金来源（左图）和房地产开发资金来源细项同比变化情况（右图）5数据来源：Wind，东方金诚2. 施工情况10 月三项开工数据同比均呈双位数下降，其中新开工和施工面积降幅出现不同程度扩大。具体看，10 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 5175.9 万平方米、4691.8 万平方米和 5179.2 万平方米，同比分别下降 26.7%、35.0%和 20.2%，其中新开工和施工面积降幅较前值分别扩大 6.8 和 5