2024年11月房地产行业运行情况报告：量价指标延续积极变化 投资端修复仍需时间

1量价指标延续积极变化 投资端修复仍需时间——2024 年 11 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：价格及销售表现：11 月 70 城二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅持续收窄，一线城市二手住宅价格已连续两个月环比上涨 0.4%，新建住房价格也由环比下跌转为环比持平。销售方面，11月全国商品房销售数据单月同比增速自 2023 年 6 月以来首次转正，带动 1-11 月销售数据降幅收敛。整体来看，11 月楼市大体延续了止跌回稳政策信号以来的积极变化。投资端表现：销售回暖提振市场情绪，11 月土地市场迎来明显好转。房地产开发资金来源降幅持续收窄，个人按揭贷款和定金及预收款同比增速均显著回升。然而，11 月三项开工数据同比仍保持双位数下降，房地产开发投资完成额累计降幅仍在扩大。整体看，销售端向投资端的传导仍需要一定时间。政策端：12 月先后召开的中央政治局会议和中央经济工作会议再次强调推动房地产市场止跌回稳的政策基调，预期 2025 年供需两端的房地产支持政策还有进一步加码空间，其中关键仍是把计入物价因素后仍然偏高的实际居民房贷利率降下来。整体来看，10 月以来销售端、价格端先后出现企稳迹象，11 月土地市场亦迎来好转，进一步显示市场信心有所回升。我们判断，2025 年央行会继续实施有力度的降息降准，其中政策性降息幅度有可能达到 0.5 个百分点，明显高于今年 0.3 个百分点的降息幅度，而且各类结构性货币政策工具利率也会适时下调，进而引导企业和居民融资成本下行。并且，不排除 2025 年通过较大幅度引导 5 年期以上 LPR 报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。在各项政策持续加码的情况下，2025 年有望实现房地产市场止跌回稳。报告正文：一、价格及销售表现：11 月 70 城二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅持续收窄，一线城市二手住宅价格已连续两个月环比上涨 0.4%，新建住房价格也由环比下跌转为环比持平。销售方面，11月全国商品房销售数据单月同比增速自 2023 年 6 月以来首次转正，带动 1-11 月销售数据降幅收敛。整体来看，11 月楼市大体延续了止跌回稳政策信号以来的积极变化。21.二手房价格11 月 70 城二手住宅价格环比跌幅持续收窄，70 城中 58 城环比下跌，上月为 59 城。具体看，11月 70 城二手住宅价格环比跌幅为 0.35%，较上月收窄 0.13 个百分点。一线城市环比上涨 0.4%，已连续两个月环比上涨，涨幅与上月持平。其中北京、上海和深圳环比分别上涨 0.9%、0.4%和 0.5%，前值分别为 1.0%、0.2%和 0.7%，广州环比下跌 0.4%，跌幅与上月持平；二三线城市环比分别下跌 0.2%和0.5%，跌幅较上月分别收窄 0.2 和 0.1 个百分点，已连续下跌 19 个月。同比方面，70 城二手住宅价格同比跌幅较 10 月收窄 0.4 个百分点至 8.54%，已连续 34 个月同比下跌。图表 1-2：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理2.新建住房价格新建商品住宅与二手房价格走势趋同，一线城市由上月的环比下跌转为环比持平。环比来看，11月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.20%，跌幅较上月收窄 0.31 个百分点，70 城中价格环比下跌城市较上月减少 14 城至 49 城。具体看，一线城市 11 月新房价格与上月持平，上月为环比下跌 0.2%，其中北京和广州环比分别下跌 0.5%和 0.6%，跌幅较上月分别收窄 0.2 和 0.1 个百分点；上海和深圳环比分别上涨 0.6%和 0.3%，涨幅分别扩大 0.3 和 0.2 个百分点；二三线城市环比分别下跌 0.1%和 0.3%，跌幅较上月分别收窄 0.4 和 0.2 个百分点，连续下跌时间为 17 和 18 个月。同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌 6.07%，跌幅较上月收窄 0.15 个百分点，已连续 32 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚整理3、销售表现11 月销售面积和销售额分别为 8187.8 万平方米和 8270.1 亿元，同比分别上涨 3.2%和 1.0%，单月增速自 2023 年 6 月以来首次转正，增速较 10 月提升 4.8 和 2.0 个百分点，带动 1-11 月累计降幅分别收窄 1.5 和 1.7 个百分点至 14.3%和 19.2%。从 30 大中城市销售数据来看，11 月日均成交套数为 3454套，虽然环比下降 6.66%（剔除了国庆假期的影响，对比基数为 10 月 9-31 日），存在季节性因素的影响，但同比大幅增长 20.47%，尤其是 11 月 19 日之后契税等减税政策全面落地，对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著。整体来看，11 月楼市大体延续了 9 月 26 日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向以来楼市出现的积极变化。图表 5-6： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理二、投资端表现：销售回暖提振市场情绪，11 月土地市场迎来明显好转。房地产开发资金来源降幅持续收窄，个人按揭贷款和定金及预收款同比增速均显著回升。然而，11 月三项开工数据同比仍保持双4位数下降，房地产开发投资完成额累计降幅仍在扩大。整体看，销售端向投资端的传导仍需要一定时间。11 月房地产开发投资完成额降幅小幅收窄，但累计降幅仍在扩大。11 月房地产开发投资完成额为7325.1 亿元，降幅较上月收窄 0.75 个百分点至 11.6%，1-11 月房地产开发投资完成额累计降幅较前值扩大 0.1 个百分点至 10.4%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1. 房地产开发资金来源11 月房地产开发资金来源环比降幅持续收窄，销售回暖对个人按揭贷款、定金及预付款两项同比增速回升形成支撑。1-11 月房地产开发资金来源累计值为 96575.0 亿元，同比下降 18.0%，较 1-10 月累计降幅收窄 1.2 个百分点。其中，11 月房地产开发资金来源为 9340.3 亿元，同比降幅收窄 6.0 个百分点至 4.8%。具体看，国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款同比分别下降 3.8%、15.7%和 0.4%，跌幅较上月分别收窄 5.0、7.0 和 8.4 个百分点，定金及预收款同比增长 5.0%，上月为同比下降 3.9%。个人按揭贷款和定金及预收款同比增速的大幅回升主要受销售端持续回暖带动。图表 8-9：房地产开发资金来源（左图）和房地产开发资金来源细项同比变化情况（右图）5数据来源：Wind，东方金诚2. 施工情况11 月三项开工数据同比均呈双位数下降，带动 1-11 月累计降幅均有所扩大。具体看，11 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 6081.1 万平方米、5354.2 万平方米和 6156.9 万平方米，同比分别下降 26.8%、40.2%和 38.