中国房地产行业研报：2025年初土地“狭义库存”发展趋势

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点2025 年初土地“狭义库存”发展趋势中国房地产研报2025 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点2025 年初土地“狭义库存”发展趋势——在售土地结构性优化驱动筑底新周期文/马千里新房市场的狭义库存，即待售的新房规模，知之者甚蕃，也是各类报告、政策制定的重要研究指标。但对于土地市场的“狭义库存”，即在售土地的相关信息梳理，业内各类报告中提及甚少。相比受统计分段时长影响较大的供求数据而言，在售土地规模的每日变化，也能更加准确地反映短期土地市场的供求规模变化趋势。新年新气象，本文就重点 30 城在售宅地的量价结构数据进行分析，以供查缺补漏：与行业的规模缩量一致，自 2021 年以来，待入市幅数、建面和底价这三个指标的平均值总体都呈现出下降的趋势。2021 年平均高达 455 幅，而到了 2024 年，平均只有 283 幅，下降 38%。2024年平均建筑面积、平均底价更是均较 2021 年下降六成左右。至于 2025 年初的动向，考虑到年内在售土地规模变化较大，还是要与往年同期进行对比更为准确。图：2021 年以来 30 个重点城市在售土地规模说明：在售土地即已经发布土地出让公告，但还未达到截止出让日期的地块数据来源：CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点年初动向：典型城市供地信心恢复，在售总底价达 2022 年以来新高2025 年初，土地成交规模虽然同比持续下降二成左右，但在一二线典型城市的热度带动下，市场热度有所回升，1 月平均溢价率达到 8.7%创下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屡屡拍出高溢价地块。重点城市的供地意愿明显恢复，2025 年初 30 个重点城市在售土地规模维持在 900 亿元左右，为 2022 年以来的最高值。图： 2025 年初 30 个重点城市在售土地底价与往年对比（亿元）数据来源：CRIC城市能级：一线、三线供地节奏同比加快，二线仍稳中有降分城市能级来看，2025 年 2 月初一线、三线城市供地总底价分别同比增长了 19%和 45%，是 2025年初在售总提升的主要动力，而二线城市供地规模则小幅下降 2%。这也与研究中心 2024 年末判断一致：得益于充沛的外来人口，以及长期低位的人均住房面积，一线城市在供地提质增量方面仍有较大的调整空间，如上海 2025 年 1 月即在招拍挂市场投放了 140亿的宅地，且不乏浦东新杨思（楼板底价 5 万+）、虹口四川北路（楼板底价 8 万+）等优质宅地。而三线城市 2024 年土地供应已然先一步筑底，其中核心三线城市 2025 年在售土地总价回升也在情理之中，南通、泰州、金华、扬州等城市均在岁末年初保持着连续的土地供应。二线城市则是稳中有降，这主要还是由于基数数值较高，且面临着较为迫切的去库存压力，典型如南京、福州、厦门 2025 年 1 月均无新增宅地供应，武汉、重庆、济南 1 月新增供应也在 5 亿元 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点以下。图： 2025 年初在售总价提升主因一线、三线城市供地增加（亿元）数据来源：CRIC容积率：低密地块成为主流，平均容积率降至 2.02025 年初，在售宅地平均容积率持续维持在 2.0 以下，而 2022-2024 年均在 2.1 左右。2024年以来，重点城市土地供应政策持续优化，通过降低平均容积率（如部分区域降至 2.0 以下）及严控低质地块入市，推动土地开发向“精细化、品质化”转型。中小规模宅地占比提升叠加低密导向，既降低房企拿地门槛、激活市场活力，亦为打造高舒适度居住产品提供空间，反映出行业从“规模扩张”向“质量升级”的积极转向。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点图： 2025 年初在售地块平均容积率与往年对比数据来源：CRIC进一步细分结构来看，2025 年初 2.0 以下容积率地块占比明显提升，达到 44%，较 2024 年提升了 8 个百分点，为近四年新高。其中 1.5 以下容积率在售地块建面更是大幅增长，2025 年 2 月初达到 94 万平方米，同比增长 64%。典型如北京顺义 1 月 24 日挂牌的中央别墅区宅地，起拍总价 60.2亿，容积率只有 1.01。图：各类容积率在售地块的占地面积——2025 年初与往年对比（万㎡）数据来源：CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 7克而瑞观点起拍价：“小而美”地块占比上升，超五成总价来自 15 亿元以下地块从待售地块的底价来看，2025 年初 20 亿元以上的高总价地块出让并没有增多，仍低于 2022 年和 2024 年，2025 年初在售土地总价的增多，主要还是依赖于 15 亿元以下地块占比的上升，在 2025年初达到了 53%，较 2024 年初上升了 21 个百分点。2024 年四季度以来新房市场销售虽然有所恢复，也有不少高品质项目取得了优秀的去化表现，但是基于行业仍处于去库存阶段，且房价走向仍处在边际改善的周期之内。除极少数优质高单价地块之外，还是中低总价、确定性更强的“小而美”地块更符合当前的市场需求。无论是从地方主管部门市场调节、还是企业自身风险管控的角度出发皆是如此。图： 2025 年初，超五成在售总价来自 15 亿元以下地块（亿元）按起拍总价分段，计算各类在售地块总底价数据来源：CRIC综上2025 年初，重点城市土地市场呈现显著的结构性优化：在售土地总价创 2022 年以来新高，增量主要源于中小规模宅地占比提升；同时，平均容积率降至 2.0 的历史低位，政策端通过低密导向严控低质用地，推动行业向“品质化开发”转型。这一变化既契合当前房企风险管控需求，也为高舒适度产品供给提供空间，反映出市场供需双向理性适配的积极信号。展望未来，随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，“低总价、低密度、确定性高”的地块成主流，进一步引导行业加强精细化运营，助力房地产市场健康平稳过渡。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 7/ 7克而瑞观点