克而瑞市场月报

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞市场月报2025 年 2 月，受季节性因素和降库存目标影响，土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨，平均溢价率也再创新高。截至 2月 25 日，本月土地供应 2702 万平方米，环比下降 22.6%，成交建面 2283 万平方米，环比下降 52%。平均溢价率 13.4%——自 2021 年 7 月以来首次突破 10%。随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强。供求：至截稿时，本月土地供应量为 2702 万平方米，环比 1 月同期下降 22.6%，同比下降 36%。成交 2283 万平方米，环比同期下降 52%，同比下降 6%。成交金额 917 亿元，同比上升 39%。热度：平均溢价率 13.4%，较上月增加了 4.7 个百分点，再创新高。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在本月成交金额 TOP10 城市中，有 6 个城市平均溢价率超过 10%。分布：各能级城市土地成交明显分化，一二线成交金额环比持平、同比增加，而三四线同环比均现回落。一线城市本月成交金额 304 亿元，环比下降 4%，同比上升 27%。上海、杭州等地土拍如期高溢价成交，上半年土地市场热度有望延续2025 年 2 月，一二线城市土地市场高溢价地块频现，而三四线城市仍以底价成交为主，凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。在房企愈加注重“利润率”和“安全性”的背景下，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，其核心板块因需求强劲、库存低位，优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。土拍热度又反向强化市场预期，形成正向循环。月内，国务院会议明确提出，要敢于打破常规、推出可感可及的政策举措，从央行、证监会、住建部的后续发声来看，施政重点仍在盘活存量土地、降低库存压力等方面。北京、上海、杭州、宁波等一二线城市均在月内表态，将进一步加强推动高品质住宅的提质扩面。结合 2 月份供应规模的持续收缩表现来看，预计 2025 年上半年土地市场供求规模仍将维持低位运行。土拍热度方面，得益于新增供地质量的持续提升，以及控规调整、税费减免、购房补贴带来的需求侧预期向好，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。再加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正反馈，2025 年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并助力房地产行业加快筑底企稳。对三四线城市而言，借力 2025 年地方债务空间扩容的政策窗口，建议继续严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。2025 年土地成交量缩价涨，月度溢价率自 2021 年以来首破 10%版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞市场月报1、供求：供求规模仍在季节性低位，成交金额同比增长近四成土地供应方面，截至 2025 年 2 月 25 日，本月土地供应量为 2702 万平方米，环比 1 月同期下降22.6%，同比下降 36%。2 月份土地供应规模仍在季节性低位，且供地规模维持同比回落。至 2 月末，大多数城市尚未明确 2025 年的国有建设用地计划，至截稿时，一二线城市仅有北京和郑州发布了土地供应计划，其中北京计划首次对商品住宅用地实行弹性供应，商品住宅用地计划供应 240-300 公顷，计划下限较 2024 年下降了 60 公顷；郑州市八区宅地供应计划的同比降幅更是达到三成。由此来看，得益于地方债务上限和专项债对于地方财政压力的缓解，以及推动稳市场进程稳步发展的需求，2025 年土地供应规模将在“以需定供”的前提下延续低位。不过从月度走势来看，随着土地供求规模的季节性波动，3、4 月份供地规模还是会迎来明显的环比回升。本月低密地块占比继续维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为 1.97，连续 7 个月低于 2.0。图：300 城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅）注：土地数据截至至2024年2月25日，下同。数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统至截稿时，一线城市中北京、广州、深圳各有 1 幅土地挂牌，上海一批次挂牌在 1 月份执行，本月无新增土地招拍挂供应。广州、深圳挂牌地块均为商办用地，唯一的一宗宅地供应来自北京海淀，地块底价 58.64 亿元，地块容积率 1.84，位于上地板块，位置较为优越；周边学校、医院等资源相对丰富。地块楼板底价 8 万元/平方米，周边高端二手房项目挂牌价在 16 万元/平方米。二线城市方面，本月成都、长春、郑州新增出让建面超过 50 万平方米，其中成都连续两个月供应建面超过 50 万平方米。从个体地块来看，苏州湖西商住地块起拍价最高，出让底价 36.6 亿元，容积率仅为 1.6，起拍楼板价 2.8 万元/平方米。该地块原为国际科技园 1-2 期，现已拆除完毕。要求装修标准不低于 5000 元/平方米，商业部分需整体持有 3 年。地块三面环水，自然资源优越，且商业、教育、交通等配套也较为成熟。目前周边高端二手房挂牌价在 6 万元/平方米左右，于 2023年出让的湖西观云地块，楼板价 3.6 万元/平方米，成交价约 5.5 万元/平方米，现已售罄。杭州于14 日、21 日进行了两次集中供地，其中滨江区府宅地底价最高，起拍总价 30.6 亿元，容积率 2.5，版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞市场月报起拍楼板价 5.3 万元/平方米。地块距离钱塘江较近，建成后高楼层可俯瞰江景。临近的中海商住地块在 2024 年末成交，在商业占比 40%的情况下，依旧溢价 60%，估算宅地成本楼板价将达到 6.5 万元/平方米以上。目前地块周边二手豪宅项目较多，挂牌价均在 9 万元/平方米以上。2 月土地供应规模延续低位，但正如我们预计，各地土地供应亮点颇多，北京、杭州、苏州等核心城市均拿出了确定性较强的高端优质宅地，持续优化土地资源配置。再加之预供地制度对于土地的筛选作用，预计 2025 年全年土地供应端将维持低量高质，成为促进房地产筑底企稳有力抓手之一。土地成交方面，截至 2 月 25 日，全国 300 城经营性土地招拍挂成交 2283 万平方米，环比下降52%，同比下降 6%。杭州、西安成交建面超过 50 万平方米，上海、北京、杭州成交金额超过 100 亿元。上海、杭州、成都等地出现了多宗高总价高溢价地块。因一二线优质地块成交占比上升，本月平均楼板价达到 4019 元/平方米，环比上月同期增加 48%。图：300 城经营性用地月度成交情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、热度：溢价率再创新高，多宗地块刷新地价纪录市场热度方面，至截稿时 2 月平均溢价率 13.4%，较上月增加了 4.7 个百分点。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在本月成交金额 TOP10 城市中，有 6 个城市平均溢价率超过 10%。本月多宗地块刷新了地价纪录，典型如杭州城东新城，5 天内两次刷新板块地价纪录；郑州金水区一宗宅地拍出了 87%的溢价率，创近三年以来溢价率新高；而上海在月末协议出让静