房地产2025年政府工作报告解读：房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 3 月 6 日 强于大市 相关研究报告 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 2025 年政府工作报告解读 房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号  5%的经济增长目标设定基本符合市场预期，稳定就业与收入预期。1）经济增长预期方面，2024 年我国 GDP同比增长 5%。2025 年的发展目标为：国内生产总值增长 5%左右，设定基本符合市场预期。2）就业与收入方面，2024 年城镇新增就业 1256 万人，较 2023 年增加了 12 万人，城镇调查失业率 5.1%，较 2023 年下降 0.1 个百分点。2025 年发展目标为：城镇新增就业 1200 万人以上，城镇调查失业率 5.5%左右，与 2024 年设定的目标基本一致。2024 年居民人均可支配收入实际增长 5.1%，与经济增长基本同步。此次政府工作报告明确提出“更大力度稳定和扩大就业”，“多渠道促进居民增收，推动中低收入群体增收减负，完善劳动者工资正常增长机制”。我们认为，只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策更好显效，也起到对楼市提振的作用。  货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，房贷利率有望进一步下调。本次政府工作报告提出“实施适度宽松的货币政策”，“适时降准降息，保持流动性充裕”。货币政策在政府工作报告中的表述从“稳健”转为“适度宽松”，上一次在政府工作报告中提及“适度宽松”是在 2009、2010 年。我们预计，今年的货币政策宽松力度或进一步加大，降息空间仍较大，5 年期以上 LPR 有望继续下降，进一步降低居民购房成本。  财政政策方面，明确收储将是今年专项债的重点发力方向。本次政府工作报告提出“实施更加积极的财政政策”，并指出“拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元、比上年增加 5000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”。近期土储专项债出现突破性进展。2 月 18 日，吉林省四平市发布公告，拟运用专项债收回收购 5 宗地块，收购价格合计约 4.65 亿元；2 月 24 日-3 月 5 日，四川省 5 地公告称拟运用专项债实施土地收储，合计涉及 33 宗地，拟收购价格合计约 16.72 亿元。此外，湖南长沙市、岳阳市等地已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。2 月下旬，广东率先发行 307 亿元专项债用于回收闲置存量土地，对市场预期产生了积极影响，也为其他地区落实相关政策提供了参考借鉴，我们预计今年将有更多地方落地收储专项债券。  再度明确“止跌回稳”的行业主基调；并通过减少限制性措施与加速旧改来释放房地产需求。本次政府工作报告提及“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了当前对于拉动购房需求的决心和推进力度。需求端政策，一方面，北上深的限购政策仍有进一步放松的空间。另一方面，我们认为，城中村改造、城市更新等相关的“大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码。今年年初 31 个省市中 24 个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，我们预计旧改将继续放量，结合货币化或房票安置推进，带动更多购房需求入市。  土地供应“提质减量”，从源头改善行业供需关系。本次政府工作报告提及“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。2025 年初土地市场呈现显著的结构性优化：1-2 月全国（300 城）土地供应建面同比下降 28.0%，成交建面同比下降 6.4%；但平均溢价率达到 7.6%，处于 2021 年 8 月以来的最高水平，同时平均容积率降至 1.40 的历史低位。已经体现了当下土地供应方面明确的“提质减量”。我们认为，随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，推动行业向“品质化开发”转型。  盘活存量用地和商办用房，收购存量商品房是今年行业的重点工作之一。1）盘活存量用地方面，可以直接回购未开发的存量闲置土地，也可以采用土地置换和调规等其他方式盘活，目前已有多个城市在实施，只是进展非规模化。2）盘活商办用房方面，当前商办类物业的库存水平显著高于住宅，亟需有效消化。同时由于商办用房本身价格更低，收购后改造成保障房等项目的收益更确定，对于买卖双方都具备较高的可达成性。本次政府工作报告还提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，未来配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（或不仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。  保障性住房再贷款使用范围将拓宽，我们预计 2025 年的使用率得以提升。本次政府工作报告提及“拓宽保障性住房再贷款使用范围”。 2024 年 5 月 17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障房。截至去年 9 月末，实际使用贷款规模为 162 亿元，利用率仅为 5.4%。对此，9 月保障性住房再贷款政策再迎优化，央行将提供的再贷款资金比例由原来的 60%提高到100%。根据国开行官网，2024 年国开行用好保障性住房再贷款政策，重点支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，已带动相关城市消化存量商品房近万套。  融资协调机制、保交楼、防范房企债务违约等三大房地产风险控制任务不变。本次政治局会议提及“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”。2024 年 1 月初，住建部与金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，各地积极响应，推动“项目白名单”落地。根据金融监管总局，