房地产行业第12周周报：本周楼市成交同环比持续正增长；1-2月统计局口径销售动能减弱

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 3 月 26 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 12 周周报（2025年 3 月 15 日-2025 年 3 月 21 日） 本周楼市成交同环比持续正增长；1-2 月统计局口径销售动能减弱 新房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。二手房成交面积同环比涨幅均收窄。新房库存面积环比由正转负、同比降幅扩大，去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅收窄，销售动能减弱，一、二线城市同环比仍能保持正增长。40 个城市新房成交面积为 294.7 万平，环比上升 23.7%，同比上升 5.3%，同比涨幅较上周收窄了 10.6 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 9.2%、17.2%、53.3%，同比增速分别为 22.1%、2.3%、-2.4%。其中一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄了 17.0、13.1 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 3.3 个百分点。 ◼ 二手房成交面积同环比涨幅均收窄，销售动能减弱，仅一线城市同环比均保持正增长。18个城市成交面积为 220.4 万平，环比上升 2.1%，同比上升 6.8%，同比涨幅较上周收窄了 10.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 2.2%、-1.0%、12.9%，同比增速分别为 37.3%、-11.4%、-0.1%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了 9.0 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 10.8 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了 8.8 个百分点。 ◼ 新房库存面积环比由正转负、同比降幅扩大，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 8890 万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-16.5%；去化周期为 14.5 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 12.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.9、11.1、37.5 个月，一、三四线城市环比分别下降 0.1、0.2 个月，二线城市环比持平，一、二、三四线城市同比分别下降 9.8、14.3、40.9 个月。 ◼ 土地市场环比量升价跌、同比量价齐跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为801.4 万平，环比上升 83.0%，同比下降 44.4%；成交土地总价为 125.5 亿元，环比上升 56.5%，同比下降 58.8%；楼面均价为 1565.7 元/平，环比下降 14.5%，同比下降 25.9%；土地溢价率为 4.0%，环比提升 2.6 个百分点，同比上升 2.0 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 128.9 亿元，环比上升 50.3%，同比下降 31.5%（前值：-40.7%）。总偿还量为 196.6 亿元，环比上升 19.4%，同比上升 28.6%（前值：-27.7%）；净融资额为-67.6 亿元。 ◼ 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.2%，较上周下降 1.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 1.1%，较上周上升 2.2pct。房地产板块 PE 为 21.30X，较上周上升0.45X。 ◼ 本周公布的 2025 年 1-2 月的统计局数据显示销售同比降幅较 2024 年 12 月有所扩大，去年 9 月末以来的政策对于需求的带动效果正边际减弱。2025 年1-2 月销售面积同比下降 5.1%，降幅较2024年12 月扩大了 4.6 个百分点；销售金额同比下降2.6%，增速较2024 年12 月下降了 5.0 个百分点。考虑到 1-2 月是传统销售淡季，较 12 月降幅扩大在预期之中，但销售动能确实继去年 10 月以来有所下滑。从房价数据来看，2 月70 大中城市新房房价环比下降 0.1%，二手房房价环比下跌 0.3%，环比降幅均与 1 月持平，虽然房价的降幅基本稳住，环比跌幅并未扩大，但要注意的是房价下跌的城市数量有所增加。此外，从投资端来看，1-2 月房地产投资同比降幅小幅收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。2025 年1-2 月开发投资金额同比下降 9.8%，降幅较2024年12 月收窄了 3.5 个百分点。 政策 ◼ 本周，深圳发布住房公积金贷款新规，个人最高额度从 50 万元提高至 60 万元，家庭从 90 万元提高至 110 万元，首套最高额度上浮比例从 20%提升至 40%。广州正式启动首批配售型保障房的申购意向预登记工作，推出首批 1336 套配售型保障房的房源，分别位于黄埔区的萝岗和苑（936 套）和白云区的嘉翠苑（400 套），销售基准价分别为 15800 元/平、17300 元/平，价格基本上为周边在售商品房价格的六折左右，均为现房认购，并实行 3 年期的封闭管理。河南从贷款门槛、额度等方面进行了优化升级。桂林购买保障性住房申请住房公积金贷款首付比例降至 15%。济宁将职工家庭购买现房申请住房公积金贷款额度上浮 10%。安徽印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，放宽合肥市主城区落户限制。 投资建议 ◼ 当前房地产“止跌回稳”主基调不变，提振需求是首要任务，从高频数据来看，目前市场仍然维持缓慢复苏的势头。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为 2025 年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或