越秀地产(0123.HK)业绩跑赢同业，全年销售目标维持正增长

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 业绩跑赢同业，全年销售目标维持正增长 报告內容 业绩跑赢同业。越秀地产 2022 年上半年收入同比上升 29.1%至 313 亿元（人民币。下同，特别指明除外），其中物业发展分部收入同比上升 32.8%至 298 亿元，是公司最大的营收来源；房地产管理同比上升 8.2%至 7.6 亿元；房地产投资租金收入同比下降 48.5%至 1.8 亿元，主要因为出售越秀金融大厦予联营公司越秀房产基金（405.HK）导致并表租金下跌。毛利同比上升 2.5%至 66.5 亿元，毛利率同比下降5.5 个百分点至 21.2%。我们按统一标准所估算的核心经常性净利润约 18.4 亿元，同比下降 14.3%。核心净利润下降的最主要来自越秀房产基金的融资业务汇兑亏损，导致联营公司盈利由盈转亏所导致。如按公司官方口径把有关的汇兑亏损撇除，官方的核心净利为 21.3 亿元，同比上升 1.4%。公司宣布派发中期股息，每股港币 0.319港元，总额相当于 8.5 亿元，核心分派比率 40%，与去年持平。 三条红线继续达标。越秀地产总有息负债同比上升 13.2%至 846 亿元。在手现金同比下降 2.4%至 391 亿元，其中，非受限现金同比下降 10.1%至 260 亿元。净杠杆比率同比上升 9.9 个百分点至 59.7%，维持行业较低水平。总资产同比上升 8%至3210 亿元、总负债同比上升 7%至 2447 亿元、合同负债上升 3.7%至 720 亿元，扣除合同负债后的资产负债比率约 69.4%，同比持平。公司短期有息负债约 270 亿元，现金短债比率接近 1 倍，若把监控户资金也计算在内，官方公布的现金短债比率为 1.4 倍。 销售维持正增长。越秀地产上半年销售金额约 489 亿元，同比上升 3.2%（1-7 月約549 亿元，同比上升 4%），在百强房企中，是唯一销售额额维持正增长的主流房企。地产行业上半年整体延续去年的悲观情绪，百强房企整体销售同比下跌 50.7%，越秀地产跑赢同业，主要受惠于公司的 TOD 发展模式，以相对较低之地价取得核心地区位置较佳的土地，尤其是在广州。上半年销售中，TOD 项目销售约 121 亿元，同比上升 58.8%。公司上半年在杭州获得勾庄 TOD 项目，总建面约 37 万平米，首次在大湾区以外城市获取 TOD 项目，TOD 模式全国化拓展实现了新突破。 资本市场将继续关注。越秀地产是业绩期内首批发业绩的房企之一，在收入、合约销售均取得正增长，虽然在地产逆周期中，毛利率及净利率出现下降，但盈利水平仍然远高于同业平均水平，分派比率维持 40%，平均融资成本下降至 4.11%，突显出公司国企背景及 TOD 发展模式的优势。截至 6 月，公司已售未结金额约 1564 亿元，全年可售货值维持 2150 亿元、销售目标维持 1235 亿元，表现管理层对全年销售有信心维持正增长之预期。考虑到公司土储以大湾区、长三角之一、二线城市为主，去化能力将较有保障，我们预期越秀将继续吸引资本市场之关注。 风险提示：疫情影响、调控放松效果不确定、同业出险影响行业及购房情绪。 (31/12 年结；百万人民币) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 46,234 57,379 66,742 75,423 83,414 增长率(%) 20.6% 24.1% 16.3% 13.0% 10.6% 核心净利润 3,806 4,132 4,388 4,726 5,196 增长率 (%) 29.2% 8.6% 6.2% 7.7% 9.9% 毛利率(%) 25.1% 21.8% 21.6% 21.5% 21.7% 净利润率(%) 8.2% 7.2% 6.6% 6.3% 6.2% 每股核心收益（人民币） 1.23 1.33 1.39 1.54 1.66 每股账面价值（人民币） 14.13 14.93 15.82 16.76 17.76 每股股息（人民币） 0.51 0.53 0.56 0.61 0.66 市盈率 6.50 5.98 5.74 5.18 4.80 市净率 0.57 0.53 0.50 0.48 0.45 股息收益率 (%) 6.4% 6.7% 7.0% 7.6% 8.2% 数据来源：公司资料、彭博 2022 年 8 月 19 日 越秀地产（123.HK） xx 公司动态 xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx 未评级xx 目标价格： 未评级 现价 (2022-08-18)： 9.26 港元 总市值(百万港元) 28,673 流通市值(百万港元) 11,561 总股本(百万股) 3,096 流通股本(百万股) 1,248 12 个月低/高(港元) 6.07 / 10.2 平均成交(百万港元) 40.7 股东结构 越秀集团 39.78% 广州地铁 19.90% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 5.9 14.0 49.9 绝对收益 1.8 9.5 25.0 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 0.030.060.090.0120.0150.0180.00.02.04.06.08.010.012.022-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08成交额(百万港元)123.HK恒指相对走势成交额 (百万港元)股价及恒指相对走势股票报告网 2 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 公司动态/越秀地产 图 1：业绩总结 (百万元) 2020 年 2021 年 2022 年 同比变动 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 合约销售额 22,393 73,370 95,763 47,383 67,767 115,150 48,914 3.2% 销售面积（百万平米） 0.81 2.98 3.79 1.79 2.39 4.18 1.78 -0.8% 销售均价 27,663 24,591 25,247 26,447 28,413 27,570 27,515 4.0% 营业额 23,714 22,520 46,234 24,236 33,143 57,379 31,293 29.1% 房地產發展 22,542 20,923 43,465 22,468 31,685 54,153 29,838 32.8% 房地產管理 452 350 802 703 708 1,410 760 8.2% 房地產投資 291 312 603 350 293 642 180 -48.5% 其他 429 936 1,365 716 457 1,173 515 -28.1% 毛利 6,643 4,984 11,626 6,486 5,996 12,482 6,645 2.5% 毛利率 (%) 28.0% 22.1% 25