房地产行业：土地降温利好竞争格局改善，但加剧地方财政压力

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 土地降温利好竞争格局改善，但加剧地方财政压力 Table_Summary 核心观点：  上周政策情况：深圳处理历史违建，北京共有产权房认房又认贷 上周，深圳出台产业类、公配类历史违建处理方法，其中厂房仓库类违建需补缴50%地价可确认商品性质，商业办公类违建需补缴全部地价，公配类违建可确认非商品房性质。在住房保障方面，北京共有产权房认房又认贷，无房有贷记录者购房首付60%。  上周基本面情况：重点城市推盘继续放量，成交月增幅继续扩大 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，我们监测的39个城市商品房成交面积529.08万方，环比上升4.1%。月度数据来看，7月前26天39城新房成交同比上升12.1%，其中，样本一线、二线、三四线分别同比上涨16.7%、2.3%、26.5%。推盘方面，14城商品房周度推盘同比上涨64.5%，推盘整体呈上升趋势。  行业周观点：土地降温利好竞争格局改善，但加剧地方财政压力 上周国务院常务会议提及支持扩内需，要求积极财政政策更加积极，货币政策保持流动性合理充裕，政策持续边际改善。我们之前已经连续两次提示信贷改善的积极变化，未来货币向信贷传导机制的修正或将持续验证，地产行业利率成本存在改善预期和空间。基本面方面，我们跟踪的16个一二线城市7月成交同比转正确认，同比上涨5.5%，在供给持续推动下重点城市成交增速改善加快（7月，我们跟踪的14大城市商品房推盘规模同比增长61%）。与此同时，值得一提的是，土地市场出现一定的降温，近期土地流拍数量明显增多，资金面趋紧削弱了房企的投资强度。我们认为土地市场的调整一方面使得拿地的竞争格局向好，利于拿地成本的边际改善，为龙头房企提供了逆周期拿地的窗口期。但另一方面，由于土地使用权出让金在地方政府性基金收入中占比较高，土地降温叠加债务兑付规模加大，使得地方政府的财政压力进一步加剧。板块投资方面，对比历史几轮周期底部，目前板块估值处于绝对底部区域，市场悲观预期充分反应，并且流动性的边际改善对龙头估值底部抬升将起到支撑作用，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企,一线A股龙头推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，H股龙头关注：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-07-30 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:流动性及信贷环境或双修复，板块下行压力减小 2018-07-24 房地产行业:资金面边际改善，宅地出让金同比微降 2018-07-17 房地产行业:强势销售支撑供给端热度 2018-07-17 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-16%-2%12%2017-072017-112018-032018-07房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ......................................................................................... 4 主要政策回顾 .............................................................................................................. 4 重点城市成交情况 ...................................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪 ........................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ...................................................................................... 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ............................................................................ 13 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.07.23 -2018.07.29） .......................................... 4 图 2：39 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 3：39 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：39 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：39 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：39 城新房成交整体年趋势 ............................................................................ 6 图 7：39 城新房成交分线城市年趋势 ..................................................................... 6 图 8