房地产行业事件点评报告-浦东综合改革试点方案点评：开放向未来，地产沐春风

行 业 研 究 2024.01.24 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 开放向未来，地产沐春风——浦东综合改革试点方案点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,269.79 销售收入(亿元) 32,977.36 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 16.86 平均股价(元) 4.56 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《销售收官 11 亿平，政策宽松持续发力——12 月统计局房地产数据点评》2024.01.17 《上海青浦与奉贤放松限购，2024 政策宽松基调已定》2024.01.14 《城市房地产融资协调机制有何积极意义？》2024.01.13 《如何解读住房租赁贷款支持计划？》2024.01.11 事件：近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023—2027 年）》（下称《方案》）。《方案》提出 23 条改革举措，将在重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权。 制度型开放为亮点，将引领全国建设更高水平开放型经济新体制。《方案》明确，浦东要加大规则标准等开放力度，打造制度型开放示范窗口：①完善高标准市场规则体系；②提升全球资源配置功能；③完善商品和要素跨境流动机制。我们认为，这要求浦东新区综合改革试点需要在自贸区制度创新经验的基础上，在市场准入等关键环节开展前瞻性的制度创新，从而加快高标准市场规则体系改革，以便更好地为全国建设更高水平开放型经济新体制提供示范和引领。 创新型机制为主题，为新兴产业发展提供推动引擎与支撑保障。《方案》明确建立科技与制度双驱动创新引擎：①科技创新方面，需完善科技创新体系，建设开放创新生态；②制度创新方面，需在“十四五”期末前，制度创新取得重要阶段性成效，高水平制度型开放取得突破。我们认为，前者是中国未来经济发展的新质生产力引擎，后者则为创新成果的产业化提供制度保障，涵盖完善高标准市场规则体系、科技创新体系、高水平人才高地、营商环境优化以及人民城市建设深化等内容。 临港新片区为支点，将在若干重点领域率先实现突破。《方案》提出，支持在中国（上海）自由贸易试验区临港新片区建设全球离岸创新基地，探索主动融入全球科技创新网络的“离岸支点”机制：①在完善高标准市场规则体系方面，临港新片区等区域需在前沿产业发展、跨境和离岸金融、新型国际贸易等领域进一步深化改革、扩大开放；②在完善商品和要素跨境流动机制方面，要支持临港新片区等区域探索建立安全便利的数据流动机制；③在深化人才发展体制机制改革方面，要建设国际人才发展引领区，支持符合条件的外籍人才担任临港新片区等区域的事业单位、国有企业法定代表人。我们认为，上海是改革开放的一线阵地，浦东新区为一线阵地的排头兵，临港新区则为排头兵中的先行者，临港新区将率先搭建吸引及聚集世界优秀人才的体制。 《方案》对地产行业良性影响值得重视，试点区域供需两侧或将积极反应。①需求侧：前沿产业发展、户籍制度优化、外籍人才引进有望创造刚需，并为刚需的释放提供条件。《方案》提出需构建产业发展生态，同时深化浦东新区户籍制度改革，调整完善积分落户政策，并赋予浦东新区为符合条件的外籍人才审核发放外国高端人才确认函权限。我们认为，前沿产业于浦东新区的加速发展，结合外籍人才的引进或将显著创造住房刚需，同时户籍制度的优化进一步为刚需的释放提供了必要条件。 ②供给侧：加强人才住房保障、统筹使用土地指标、优化房源供给机制有望盘活闲置土地资源，提高投资开工意愿。《方案》提出统筹使用土地指标，优化房源供给机制，同时探索集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的融资渠道及收益分配机制。我们认为，保障性租赁住房于浦东新区的加速供应是“三大工程”的有力推进结果，同时统筹使用土地指标将盘活部分优质资源，并或将用于商品房建设，在满足试点区域增量需求的同时，加速构建房地产发展新模式。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -36%-28%-20%-12%-4%4%23/1/2423/4/723/6/19 23/8/31 23/11/12 24/1/24房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 投资建议：浦东综合改革试点方案引领全国建设更高水平开放型经济新体制，为新兴产业发展提供推动引擎与支撑保障，同时对地产行业良性影响值得重视，利好本地国有开发商，包括中华企业、外高桥、浦东金桥、陆家嘴等。地产行业多端政策开年持续发力，2024 年各端政策宽松基调已定，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 1 月 24 日汇率折算为人民币；2）天地源、天健集团、城建发展、保利发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind 一致预期值。 收盘价元/股1月24日2022A 2023E 2024E 2022A 2023E2024E2022A 2023E 2024E天地源600665.SH3.50.40.60.79.15.94.83.45.16.2天健集团000090.SZ4.41.01.01.15.34.54.019.518.3220.92城建发展600266.SH4.2-0.60.50.7-8.29.06.0-9.310.5315.86招商蛇口001979.SZ8.40.40.71.130.311.27.842.667.697.0保利发展600048.SH9.01.51.71.89.65.35.0183.5200.8216.4金地集团600383.SH4.111.41.21.37.43.33.261.155.657.9万科A000002.SZ9.42.01.81.98.95.14.9226.2219.4227.3新城控股601155.SH10.10.61.72.233.15.84.713.939.248.6滨江集团002244.SZ6.61.21.41.77.24.83.937.443.552.5华发股份600325.SH6.71.11.31.57.85.04.425.828.231.8建发股份600153.SH9.71.93.82.46.52.64.162.8113.571.4建发国际集团1908.HK12.0