房地产行业周报：房地产行业第5-6周周报（2025年1月25日-2025年2月7日）春节成交好于去年，1月百强房企销售同比由正转负受春节假期影响，第5-6周新房成交面积环同比均由正转负；二手房成交面积同环比

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 2 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 5-6 周周报（2025年 1 月 25 日-2025 年 2 月 7 日） 春节成交好于去年，1 月百强房企销售同比由正转负 受春节假期影响，第 5-6 周新房成交面积环同比均由正转负；二手房成交面积同环比降幅均扩大。第 4-5 周土地市场环比量跌价升；溢价率环比持平，同比上升。 核心观点  受春节假期影响，新房成交面积同环比均由正转负。第 5-6 周（1 月 25 日-2 月 7 日）40 城新房成交面积 125.3 万平，环比下降 73.9%，同比下降 55.1%，同比增速较第 4 周下降了 60.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-84.0%、-76.2%、-60.8%，同比增速分别为-75.2%、-72.5%、-60.6%，一线城市同比降幅较第 4 周扩大了 67.7 个百分点、二、三四线城市同比增速较第 4 周分别下降了 80.2、76.5 个百分点。  受春节假期影响，二手房成交面积同环比降幅均扩大。第 5-6 周（1 月 25 日-2 月 7 日）18个城市成交面积为 76.3 万平，环比下降 78.8%，同比下降 77.1%，同比降幅较第 4 周扩大了 68.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-85.5%、-77.2%、-73.7%，同比增速分别为-72.9%、-81.4%、-72.5%。一、二、三四线城市同比增速较第 4 周分别下降了 91.0、56.8、64.0 个百分点。  新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第 6 周末，12 个城市新房库存面积为 9023万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-13.6%；去化周期为 13.0 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 3.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.1、10.2、36.0 个月，一、三四线城市环比均下降 0.1 个月，二线城市环比持平。  土地市场环比量跌价升；溢价率环比持平，同比上升。第 4-5 周（1 月 20 日-2 月 2 日）百城成交土地规划建面为 1655.0 万平，环比下降 22.1%，同比下降 44.7%；成交土地总价为563.5 亿元，环比上升 63.9%，同比上升 1.0%；成交土地楼面均价为 3405 元/平，环比下降110.3%，同比上升 82.7%；成交土地溢价率为 5.1%，环比持平，同比上升 1.6 个百分点。  受春节假期影响，房企未发行国内债券。第 5 周房地产行业国内债券总偿还量为 50.3 亿元，同比下降 60.2%（前值-48.9%），环比下降 57.4%，净融资额为-50.3 亿元；第 6 周房地产行业国内债券总偿还量为 21.1 亿元，同比下降 50.0% （前值：60.2%），环比下降 58.1%；净融资额为-21.1 亿元。  板块收益有所上升。第 6 周（1 月 31 日-2 月 7 日）房地产行业绝对收益为 2.7%，较第 5周上升 3.9pct，房地产行业相对收益为 0.7%，较第 5 周上升 1.5pct。房地产板块 PE 为 20.56X，较第 5 周上升 0.35X。  2025 年春节新房、二手房网签备案数据均好于 2024 年春节。从网签备案数据来看，2025 年春节假期期间55 城新房成交套数同比增长 19%，但较2023 年春节下降 49%，较2022 年春节下降59%；22 城二手房成交套数同比增加15%，但较2023 年春节增长 58%，较2022 年春节增长125%。（2022、2023 年春节假期为除夕至年初六，2024、2025 年春节假期为年初一至年初七）  受春节假期因素影响，百强房企 2025 年 1 月销售同比由正转负。百强房企 2025 年 1 月全口径销售额同比-5.3%（2024 年 12 月：+1.7%）。TOP20 房企中，1 月销售额同比增速为正的房企超过半数：中铁建（+234%）、深业（+174%）、融创（+88%）、华发（+48%）、保利置业（46%）、中交（+345%）、中海（+15%）、国贸（+14%）、金茂（+5%）、建发（+4%）、华润（+2%）、越秀（+0.3%）。 政策  第 5-6 周，大连发布公告，拟调整公积金贷款政策，首付款比例降至 20%；四川省政府自 3月 1 日起向成都、攀枝花、绵阳、眉山四市下放省级用地审批权，旨在提升行政效率及优化土地资源配置；宁波市发布计容新规，包括不封闭阳台按水平投影面积 1/2 计容等内容。 重要公司公告  春节前最后一个工作日（1 月 27 日），万科连发数份公告，涉及高管变动、业绩亏损和资产出售，尤其是郁亮、祝九胜等核心管理层变动；随着新年开工第一天（2 月 5 日）《关于集团管理团队人员职责分工的决定》和《关于赵正阳等人拟任职情况的公示》两份文件的传出，万科新的管理层架构逐渐清晰化，10 余名来自深圳国资系统的高管全面入驻集团核心岗位，董事会主席郁亮卸任，由深圳地铁集团董事长辛杰接棒。深圳国资管控的增强或有助于万科保持与政府、金融机构之间的关系，但新管理层将如何帮助万科缓解流动性压力，仍需要等待后续进一步的消息。根据我们的统计，2025 年万科将面临到期债务的高峰，到期公开债务约 251 亿元，其中 1、2、5、7、12 月的国内外债券到期规模较大。 投资建议  我们认为，1-2 月受到春节假期以及传统淡季的影响下，楼市成交数据如期走弱，2024 年四季度以来的市场修复是否延续到了今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政