信用｜土储专项债来了

请阅读最后一页的重要声明！ 信用 | 土储专项债来了 证券研究报告 分析师 孙彬彬 SAC 证书编号：S0160525020001 sunbb@ctsec.com 相关报告 核心观点 近期广东省各地市相继披露土地储备领域申报地方政府专项债券项目明细，拟收储超 200 宗，总价超 400 亿元。 ❖ 广东拟收购土地情况如何？①国有企业占比近八成，其中包括城投及其子公司，但也不乏民营企业受到利好，其中包括已经出现风险的主体。②拟收购土地涉及住宅用地、工业用地、商业用地、文化设施用地等多种类型。出让时间大多为 2021 年之后，但也有 2024 年 12 月新出让的土地在本次拟回购名单当中。③收购价格基本在原值的 8 折以上。④经测算，2024 年全国土储规模或在 6000-7500 亿元左右。 ❖ 近年来城投拿地情况如何？①从绝对金额来看，2023 年和 2024 年城投拿地的规模有所下降，但从占比上来看，2022 年以来，土地招拍挂市场中，城投拿地占比始终在 30%以上，2022 年一度接近 40%，在经济承压、土地市场疲软的态势下，城投仍是地方土地市场中的重要力量，在某种程度上起到为政府“托底”的作用。②分省来看，在经济体量较大、土地出让收入相对较高、政府债务规模较大的省份，城投平台拿地占比也相对更高，如江苏招拍挂成交的土地中，城投平台贡献度达到 57.43%，湖南、安徽、重庆、湖北等地占比也在 40%以上。③近年来城投平台拿地的平均拍卖溢价逐渐下降，“托底拿地”的属性似乎进一步增强。 ❖ 城投账面上还有多少土地？①全国城投平台土地资产规模约 18.67 万亿元。土储专项债拓宽了一般新增专项债的投向，所使用的额度也是在新增专项债中进行划分。②对于江苏、浙江等经济发展较好、财政实力大的省份，专项债用于收购闲置土地的体量可能会相对更大。③测算土储专项债能够覆盖20%-25%左右的城投付息，改善平台现金流。 ❖ 城投债，怎么看？ 土储专项债的发行，能够直接回收城投平台账面上的闲置土地，为其提供直接的资金来源，从而缓解城投平台目前的流动性资金困境。进一步的，城投现金流的改善，为账面上有息债务的还本付息提供直接的资金来源，增加了城投债务的安全性。 债券下沉过程中若主体账面上有较大规模的土地资产且回收可能性较大，似乎可以在某种程度上增加其短期内的安全性。 ❖ 风险提示：数据统计或有遗漏，宏观经济表现超预期，信用风险事件发展超预期 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 固收专题报告/证券研究报告 1 土储专项债如何用于“收储”？ ........................................................................................................... 3 2 广东省拟收购土地情况如何？ ............................................................................................................... 4 3 近年来城投拿地情况如何？ ................................................................................................................... 7 4 城投账面上还有多少土地？ ................................................................................................................. 11 5 城投债，怎么看？ ................................................................................................................................. 14 6 小结 ......................................................................................................................................................... 14 图 1. 《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》主要内容 ............................. 4 图 2. 广东部分地市公布收储数量及规模 ..................................................................................................... 5 图 3. 广东部分地市公布收储按企业性质分类 ............................................................................................. 5 图 4. 部分已涉及风险出清主体 ..................................................................................................................... 5 图 5. 部分拟收购土地一览 ............................................................................................................................. 6 图 6. 土地市场连续三年遇冷 ......................................................................................................................... 7 图 7. 2019 年以来土地成交溢价率位于历史低位 ......................................................................................... 7 图 8. 近年来地块出让中城投拿地占比 ......................................................................................................... 8 图 9. 2024 年城投拿地分省情况 ..............................................................................