中海宏洋(0081.HK)中长期仍受惠行业整合

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 中长期仍受惠行业整合 报告內容 盈利倒退幅度优于同业。中海宏洋 2022 年上半年收入同比上升 15.8%至 298 亿元（人民币。下同，特别指明除外），其中物业发展分部收入同比上升 15.9%至 297亿元，仍然是公司最大的营收来源；物业投资租金收入同比下降 5.1%至 1.1 亿元，主要因为疫情反覆及政府减免租金政策影响。毛利同比下跌 9.7%至 54.8 亿元，毛利率同比下降 5.2 个百分点至 18.4%，毛利率下跌主要因为期内结转结构改变，加上撇减物业存货带来的计提影响所导致，撇除存货减价计提，经调整的毛利率为19.2%。我们估算公司上半年的核心经常性净利润约 24.5 亿元，同比下降 6.7%。公司宣布派发中期股息，每股港币 0.06 元，总额相当于 1.84 亿元（或 2.14 亿港元），上半年核心分派比率约 7.5%，同比下降 1.2 个百分点。 三条红线继续达标。中海宏洋总有息负债同比上升 15%至 480 亿元。在手现金同比上升 11.1%至 305 亿元，其中，非受限现金同比上升 18.3%至 198 亿元。净杠杆比率同比改善 1.1 个百分点至 46.9%，维持较低水平。总资产同比上升 3.9%至 1899亿元、总负债同比下降 0.3%至 1525 亿元、合同负债减少 8.4%至 723 亿元，扣除合同负债后的资产负债比率约 68.2%，同比改善 3.1 个百分点。公司短期有息负债约 144 亿元，现金短债比率约 1.4 倍，同比改善 13.6 个百分点。三项红线指标均达标，属绿档房企。 销售额虽下跌，但回款比率上升。地产行业上半年整体延续去年的悲观情绪，百强房企整体销售同比下跌 50.7%。于回顾期内，受市场下行和疫情多发的影响，中海宏洋上半年销售下跌 51.9%至 208 亿元，然而公司加大力度在现金回款方面，销售回款同比跌幅约 33%至 249 亿元，销售回款率同比上升 33.5 个百分点至 119.7%，反映央企背景之比较优势。截至 2022 年 6 月，公司总土储面积约 2730 万平米，权益土储面积约 2350 万平米，我们估算总货值约 2700 亿元。上半年共购入 9 宗地块，其中 4 块来自向出险民企的收并购，总权益地价约 55 亿元。 短期受压但中长期仍受惠行业整合。整体而言，考虑到在地产逆周期，虽然公司结转的毛利率及利润出现同比下跌，但跌幅估计远低于同业水平，尤其是相比起民营房企。在资金链压力下，加上民企在资本市场再融资难度急升，中海宏洋靠着央企股东的背景，仍然能够以低成本融资，平均成本约 3.9%。截至 6 月，公司已售未结金额约 830 亿元，预计下半年毛利率有望回升。虽然公司土储集中在低能级城市，但靠着「中海」品牌之优势，公司将成为逆周期后的生还者，可在地区上受惠整合红利，有利中长期发展。 风险提示：疫情影响、调控放松效果不确定、同业出险影响行业及购房情绪。 (31/12 年结；百万人民币) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 42,909 53,830 62,269 65,453 71,403 增长率(%) 50.1% 25.5% 15.7% 5.1% 9.1% 核心净利润 4,369 4,975 5,130 5,134 5,440 增长率 (%) 33.3% 13.9% 3.1% 0.1% 6.0% 毛利率(%) 27.1% 23.0% 20.0% 19.8% 19.4% 净利润率(%) 10.2% 9.2% 8.2% 7.8% 7.6% 每股核心收益（人民币） 1.28 1.45 1.51 1.51 1.55 每股账面价值（人民币） 7.05 8.39 10.08 11.46 12.71 每股股息（人民币） 0.31 0.31 0.30 0.31 0.30 市盈率 2.33 2.05 1.97 1.97 1.92 市净率 0.42 0.35 0.30 0.26 0.23 股息收益率 (%) 10.3% 10.5% 10.2% 10.3% 10.2% 数据来源：公司资料、彭博 2022 年 8 月 19 日 中海宏洋（81.HK） xx 公司动态 xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx 未评级xx 目标价格： 未评级 现价 (2022-08-18)： 3.45 港元 总市值(百万港元) 12,280 流通市值(百万港元) 7,598 总股本(百万股) 3,559 流通股本(百万股) 2,202 12 个月低/高(港元) 3.03 / 4.96 平均成交(百万港元) 21.8 股东结构 中国海外 38.13% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 -2.7 -9.2 -7.2 绝对收益 -6.8 -13.8 -32.1 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 0.020.040.060.080.0100.0120.00.01.02.03.04.05.06.022-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08成交额(百万港元)81.HK恒指相对走势成交额 (百万港元)股价及恒指相对走势股票报告网 2 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 公司动态/中海宏洋 图 1：业绩总结 (百万元) 2020 年 2021 年 2022 年 同比变动 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 合约销售额 27,868 36,841 64,709 43,287 27,917 71,204 20,817 -51.9% 销售面积（百万平米） 2.42 2.88 5.30 3.19 2.50 5.68 1.99 -37.5% 销售均价 11,512 12,780 12,201 13,589 11,176 12,528 10,450 -23.1% 营业额 16,109 26,800 42,909 25,738 28,093 53,830 29,796 15.8% 物业发展 15,981 26,720 42,701 25,614 27,980 53,594 29,681 15.9% 物业投资 116 70 186 117 101 218 111 -5.1% 其他 12 10 22 7 11 19 4 -42.3% 毛利 5,265 6,377 11,641 6,063 6,336 12,399 5,477 -9.7% 毛利率 (%) 32.7% 23.8% 27.1% 23.6% 22.6% 23.0% 18.4% -5.2pp 销售及行政开支 (1,029) (1,410) (2,439) (1,243) (1,488) (2,731) (1,296) 营业利润 4,236 4,966 9,203 4,819 4,849 9